引言
在经济学家看来，产业集聚对房地产价格的非线性影响主要有哪些？总的来说，我国城市因发展阶段不同而存在着巨大的差异，相同的产业集聚水平变化未必对房地产价格具有相同的影响，尚处于产业低水平集聚的大多数三四线城市来说，产业集聚很可能会使房地产价格更明显的上涨，即产业集聚对房地产价格的影响存在着异质性。
产业集聚对房地产价格非线性影响的理论分析
本文首先进行产业集聚对房地产价格非线性影响的理论分析，提出影响产业集聚作用于房地产价格的其他因素；其次，介绍门限面板回归模型，对选择的门限变量进行介绍，包括产业集聚水平、人口集聚和土地价格个门限变量；最后，实证分析城市总体产业集聚对房地产价格的门限效应影响，以及不同产业集聚对房地产价格的门限效应影响。
因此，有必要研究产业集聚对房地产价格的非线性影响。如果证实了产业集聚对房地产价格的影响是非线性的，那么也就表明产业集聚对房地产价格的影响存在着异质性。
（一）城市异质特征与外部条件差异
经济个体的异质性已经被普遍承认。与企业、人一样，城市也并非是同质的，不同的城市具有不同的特征，表现在自然条件、区位条件、经济发展条件等差异，甚至在城市经济结构、主导产业特点等多个方面表现出异质性。
对不同区域的制造业集聚、建筑业集聚、金融业集聚、房地产业集聚水平进行比较分析，不同区域表现出了不同的产业集聚特点。由于城市异质性的存在，城市经济发展存在着巨大的差异，同一经济变量在不同城市对另一经济变量的作用效果也可能存在着明显的差异。就以不同城市的房地产去库存实践来说，不同城市相同的房地产去库存政策可能会导致不同的房地产去库存效果。
因此，产业集聚对房地产价格的影响效果也很可能是不同的。对于不同发展阶段的城市来说，城市的产业集聚水平存在差异，同时人口集聚水平也存在差异。尽管同一发展阶段的城市间，仍然可能存在着较大的异质性差异，但是这种同组或者同群之间的城市差异要明显小于不同组或不同群之间的差异。
在考虑到城市异质性的情况下，产业集聚对房地产价格的影响很可能不是线性不变的，而是存在依赖于某一刻画城市异质性变量的变化而发生跳跃，即产生了非线性的影响。比如某一阶段内城市具有相似的异质性特征，同时该阶段的城市的产业集聚水平或人口集聚水平基本都落在某一区间内，这就意味着处于该区间内的城市具有一个相对稳定的产业集聚影响房地产价格的作用效果。
（二）产业集聚影响的边际效应递减
边际效应递减是被普遍认可的经济学规律之一。一个经济变量对另一个经济变量的影响，会因为自身数量的不断增加，导致其作用效果的减弱。产业集聚对房地产价格的影响很可能就符合这一规律。
产业集聚作为经济集聚的替代研究对象，其产生的正向经济效应和拥挤效应是非线性和非对称的，循环因果可以证明经济集聚自我强化的发生机制与发展趋势，但是现实中的产业集聚演进路径是复杂多变的，其对房地产价格的影响也不是时间不变的，考虑到集聚的正外部性后果和拥挤效应的变化，其对房地产价格的影响是复杂的可变的。
并且随着集聚的正外部性效应的减弱和拥挤效应的增强，而产生边际效应递减的效果。新经济地理学理论推导得出的中心-外围模型就是一个依赖于运输成本变量的突变模型。
产业集聚对房地产价格的影响变化也依赖于其他变量的表现，尤其是城市对人口的吸引力，城市政府对土地市场的调控意愿，或者说是城市对土地财政的依赖能力。这些因素同样作用于房地产的价格，且作为房地产市场发展的长期影响因素和外在条件，能够影响到产业集聚对房地产价格的影响效果。
如果一个城市土地出让金对政府具有非常重要的作用，政府主导下的房地产市场的土地价格很高，而土地成本又是房地产价格的重要构成部分，那么产业集聚对房地产价格的影响效果就会相对的减弱。这也就意味着产业集聚对房地产价格的作用效果是边际效应递减的。
（三）不同行业集聚对房价水平的非线性影响
考虑到城市存在着产业异质性的现实，如北京、上海具有非常突出的金融业，进一步细致分析不同产业的集聚水平对房地产价格的非线性影响。继续以城市总体产业集聚变量作为门限变量，分别考察制造业集聚、建筑业集聚、金融业集聚、房地产业集聚的对房地产价格的非线性影响。
首先，根据门限效应检验结果，发现当选择制造业集聚、金融业集聚和房地产业集聚为核心解释变量时，以城市总体产业集聚为门限变量的实证模型均存在显著的门限效应，并且制造业集聚模型、金融业集聚模型和房地产业集聚模型均存在着2个门限值。根据门限变量的2个门限值，可以将城市总体产业集聚水平划分为低水平、中等水平和高水平，对应着低区制、中等区制和高区制。
进一步对模型参数估计结果进行分析，发现在模型一中，当城市处于产业低集聚区制和中等集聚区制时，制造业集聚对房地产价格具有显著的正向影响，估计系数分别为0.和0.，而当城市处于产业高集聚区制时，制造业集聚对房地产价格具有显著的负向影响，估计系数为-0.，这可能是与制造业的相对附加值低的实体经济特点有关。
随着城市的经济发展，制造业会逐步被现代服务业所赶超，大城市更是以现代服务业为产业转型升级的主要方向，国际大都市更是以金融、商务等高附加值的高科技现代服务业为主，普通制造业会逐步被转移，因此，当城市处于产业高集聚阶段，制造业作为一个重要性日益下降的产业，其集聚水平下降意味着城市其他高附加值产业的发展，即制造业集聚水平下降反而会促进房地产价格的上升，这导致了制造业集聚系数为负。
在模型二中，当城市处于产业低集聚区制时，金融业集聚对房地产价格具有显著的负向影响，估计系数为-0.，而当城市处于产业中等集聚区制和高集聚区制时，制造业集聚对房地产价格具有显著的正向影响，估计系数分别为0.和0.，这表明随着城市产业集聚水平的提升到某一高水平后，城市金融业集聚对房地产价格具有更大的促进作用。
城市在处于产业低集聚区制时，不应该过度追求金融业的发展，而是应该将制造业作为发展重点，遵循产业发展的客观规律，没有实体经济的发展，金融业是难以做大做强的，畸形的金融业发展水平很可能损害居民的收入水平，进而损害房地产的市场需求。
此外，针对产业高度集聚的发达城市来说，发达的金融业会持续房地产价格的大比例上涨，为了实现抑制房价过快上涨的目标，适当调整这些城市金融业的过度发展，促进多区域金融中心城市的建设是有必要的。模型三中，在三个不同区制内，房地产业集聚对房地产价格均具有显著的负向影响，回归系数分别为-0.82、-0.和-0.。
考虑到本文的房地产业集聚指标反映的是服务业中的房地产业，即涉及房地产的销售、评估等各种服务行业，因此，房地产业集聚意味着市场中更多的涉及房地产的服务企业，更加激烈的市场竞争，房地产开发面临更低成本的服务供给价格，这使得其对房地产价格具有一定程度的负向影响。
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